Kommuneplaner & Byplanlægning
- Tidligere indlæg om Byplanlægning.
- TMF Notat fra 2017 om boligudviklingen 2000-2016
- Den sammenhængene by KP 15
- Frem mod 2021 forøges hotelkapaciteten i København, fra Kastrup til Nordhavn, med omkring 7.000 værelser.
KP 19
Den sammenhængende by er blevet til en sammenhængende by, som kommunen nu skal ud i den store verden og opleve. Sidst var det inspirationsture til Singapore, hvor 3m3 i dag koster 500€ om måneden, samt til Seuol og Tokyo.
I 2019 til 2021 er forslaget :
Trafikplanlægning
1. Amsterdam og Utrecht.
2. Stockholm.
En sammenhængende by og byudvikling
3. Wien (evt. inkl. Ljubljana).
4. Manchester og Liverpool.
5. Oslo.
6. Helsinki.
Lange ture (Europa eller Nordamerika)
Det anbefales, at de lange ture varer seks-otte dage, alt efter om turen kan kobles sammen med en konference.
1. Stockholm og Oslo (evt. inkl. Göteborg).
2. München og Hamburg.
3. Boston og Cambridge (evt. inkl. New York eller Washington).
4. Seattle.
Tidspunkt for studietur
Det har ikke været muligt placere en studietur i 2018. Forvaltningen foreslår derfor, at den første studietur afholdes i 2019.
Trafikplanlægning
Et stigende antal borgere i byen bidrager alt andet lige til et stigende antal trafikanter. Ambitionen er at 75 % af alle ture i København foregår i gang, på cykel eller med kollektiv trafik. Dette stiller krav til muligheden for cykelparkering, kapaciteten på cykelstier, men ligeledes fremkommeligheden på vejene for biler og busser. Arbejdet Intelligente Trafik Systemer (ITS) bliver derfor centralt, når flere mennesker skal igennem byen på den samme plads.
En sammenhængende by og byudvikling
Antallet af københavnere stiger år for år. Det stiller krav til både flere, billigere og mere forskelligartede boliger, ligesom det stiller store krav til byens rum, så det bliver en by med plads til mennesker og et københavnerliv, der fungerer i hverdagen. Der skal være fokus på arkitektur, på anvendelse og på den helhed, der er omkring københavnernes liv. Arbejdet med en ny kommuneplan sætter rammerne for, hvordan der skal arbejdes med at udvikle byen de næste år. Endvidere var der opbakning til fokus på arkitektur, havnefront og begrønning, både ift. byrum og bygninger.
Livet i byen
Hverdagen i byen skal fungere samtidig med, at der også skal være plads særlige begivenheder og arrangementer. Der er brug for at arbejde med balancen i byen, så bylivet og hverdagslivet kan fungere side om side. Renhold af byrummet og støj fra byrummet bliver fokusområder i arbejdet med livet i byen.
12. Forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 “Holmen II” med kommuneplantillæg, Christianshavn (2017-0412100)
Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 ”Holmen II” med tillæg til Kommuneplan 2015 i høring. Forslaget muliggør omdannelse af det tidligere militære anlæg på Kuglegården til serviceerhverv samt nye boliger på Basecamp.
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
- at godkende forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 331 ”Holmen II” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse i offentlig høring i otte uger.Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
- at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
Problemstilling
Ejeren af Kuglegården og Basecamp på Holmen ønsker at anvende Kuglegården med den fredede og bevaringsværdige bebyggelse samt nybyggeri til serviceerhverv, herunder til hotel, mens eksisterende bebyggelse på Basecamp opretholdes til serviceerhverv og nybyggeri til boliger. Langs bolværkerne ønskes mulighed for placering af husbåde. Startredegørelsen blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 24. april 2017 og Økonomiudvalget den 9. maj 2017. Et samlet Teknik- og Miljøudvalg afgav følgende protokolbemærkning: ”Partierne ønsker at fastholde stedets egenart med fritstående bygninger.”
Byggeønskerne er ikke i overensstemmelse med gældende plangrundlag for så vidt angår bebyggelsesprocenten, bebyggelsesplanen samt husbåde og kræver derfor lokalplantillæg og kommuneplantillæg.
Løsning
Formålet med kommune- og lokalplantillægget er at muliggøre en omdannelse af Kuglegården fra et lukket militær område til en åben integreret del af Holmen med muligheder for serviceerhverv, samt nye boliger på området Basecamp. Dernæst er formålet at bevare de fredede og bevaringsværdige bygninger og sikre de grønne træk, som er fremtrædende på Holmen.
Lokalplantillægget fastlægger en bebyggelsesplan, hvor bebyggelsen fremtræder fritliggende, som det er karakteristisk for bebyggelse på Holmen. Dog har bygherren et stort ønske om en forbindelsesbygning i forbindelse med etablering af et hotel på Kuglegården. Bygningen får et omfang på ca. 2 x 6 meter og 2,5 meter høj. Den er foreslået udført med et sammenhængende glasparti evt. med tag i andet materiale. Teknik- og Miljøforvaltningen finder, at en let, minimal og transparent forbindelsesbygning kan accepteres, da bygningerne stadig vil fremstå fritliggende og skabe sammenhæng på tværs af bygningen. Et godt eksempel på en sådan bygning er forbindelsesbygningerne på Louisiana.
Mod Proviantmagasingraven og Trangraven foreslås opført en bebyggelse i 2 etager med udnyttet tagetage og en højde på 14 meter, der fremtræder som sammenbyggede skure med en klar reference til Masteskurene og Kanonbådsskurene på Holmen. En forudsætning for bebyggelsen er, at en anden ikke bevaringsværdig bebyggelse fjernes. På Basecamp kan der opføres 2 etager samt tagetage oven på den eksisterende hal, hvorved bygningshøjden i alt bliver ca. 18 meter. De eksisterende garagebygninger ud mod idrætsanlægget nedrives, og der kan opføres rækkehuse i 3 etager med en samlet højde på 10 m. På Trangravspladsen genopføres det ca. 9 meter høje ’Lystøndeskur’, der har været brugt til opbevaring af lysbøjer på havet. Det kan anvendes til café, forsamlingshus mv.
Det er ikke med lokalplanen muligt at sikre offentlig adgang til Kuglegården, idet der ikke er en handlepligt i planloven hertil. Lokalplaner realiseres gennem byggesagen. De eksisterende bygninger, herunder den fredede bebyggelse skal fortsat anvendes til erhverv. Derfor vil der ikke kunne stilles krav til friareal og parkering i forbindelse med ombygning og renovering, da det er fortsat lovlig anvendelse. Bygherre har dog tilbudt, at haven åbnes for offentlig adgang indenfor tidsrummet kl. 08.00 til 20.00 i vinterhalvåret og kl. 08.00 til 22.30 i sommerhalvåret. Dette sikres for fremtiden ved deklaration, hvor Københavns Kommune er påtaleberettiget. Ved særlige lejligheder kan rummet lukkes for offentlig adgang. Bygherre vil lade et regulativ udarbejde for færdsel, herunder af hensyn til det fredede gårdanlæg. Det samlede etageareal bliver med tillægget på ca. 34.300 m2, heraf 18.000 m2 nybyggeri. Det samlede etageareal på Kuglegården udgør ca. 23.000 m2, hvoraf ca. 11.300 m2 er ny bebyggelse. Basecamp får et samlet etageareal på ca. 11.300 m2, hvoraf ca. 6.700 m2 er ny bebyggelse. Hovedparten er boliger svarende til ca. 60 boliger (bilag 3).
Byliv
En del af formålet med lokalplanen er at åbne op, gøre de ubebyggede arealer grønne og indrette promenader og byrum til ophold og færdsel. De fire byrum, der etableres er med til at skabe gode muligheder for et godt byliv til hverdag og fest i tråd med Fællesskab Københavns indsatser om en bedre hverdag i byrummet og en fleksibel og kreativ brug af byen.
Miljø og bynatur
Projektet vil fastholde og udbygge den særlige grønne karakter, som er en væsentlig del af Holmens egenart. 29 træer udpeges som bevaringsværdige, mens 11 fjernes, herunder bl.a. i relation til at ændre Trangravsvejs tilslutning til Danneskiold-Samsøes Allé og placering af bebyggelsen (bilag 3).
Almene boliger
Lokalplanområdet ligger i Christianshavns skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 12 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Da der kun etableres ca. 5.400 m2 nyt boligbyggeri – svarende til et muligt krav på 1.350 m2 almene boliger – stilles der dog ikke krav om almene boliger, da en almen afdeling ikke vil have tilstrækkelig størrelse til at være økonomisk bæredygtig.
Parkering og trafik
Parkeringsdækningen i C-områder (boliger og serviceerhverv) i tætbyen er 1 pr. 150 m2. Parkeringsdækningen kan efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere eller lavere parkeringsbehov. Parkeringsnormen er i lokalplanforslaget fastlagt til 1 pr. 150 m2, hvilket er samme norm som på Papirøen. Området er i øvrigt relativt velbeliggende i forhold til kollektiv trafik. Der er buslinjer lige ved ejendommen, og der er ca. 800 m til nærmeste metrostation. Cykelparkering etableres i overensstemmelse med Kommuneplan 2015 med 4 pladser pr. 100 m2 for boliger, ungdomsboliger og erhverv.
I forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplan for Christiansholm er der udarbejdet en trafikanalyse for den forventede trafik, der genereres fra de nye udviklingsprojekter på Christiansholm, Kuglegården/Basecamp og Dokøen. Analysen viser, at de tre nye projekter forventes at generere i alt 850 nye bilture, hvoraf de 350 vil stamme fra Kuglegården og Basecamp. Analysen viser også, at trafikken kan afvikles på det eksisterende vejnet.
Kommuneplan
I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv og boliger (C*-område), hvor stjernebemærkningen betyder, at kommuneplanrammerne for Arsenaløen og Frederiksholm under ét må have en maksimal bebyggelsestæthed på 60 % eksklusiv de fredede Kanonbådskure langs Erdkehlgraven. Realisering af projektet for Kuglegården og Basecampforudsætter en forøgelse af bebyggelsesprocenten.
I forbindelse med kommuneplantillægget gøres også op med undtagelsen af Kanonbådsskurene fra beregning af bebyggelsesprocenten. Undtagelsen af Kanonbådskurene har historiske årsager, da de i 90’erne ikke vurderedes anvendelige og frygtedes nedrevet, hvis de blev medregnet. Historien har dog vist, at en række aktiviteter er blevet etableret i Kanonbådskurene, hvorfor de nu bidrager med reel brugsværdi.
Det foreslåede projekt indeholder 18.000 m2 etageareal ny bebyggelse og Kanonbådsskurene udgør et etageareal på 12.000 m2. Indeholdelse af disse etagearealer i bebyggelsesprocenten for de to rammeområder forudsætter en forøgelse fra 60 til 70 %.
Det foreslås derfor at ændre de pågældende kommuneplanrammer, så bebyggelsestætheden for rammerne under ét kan øges til 70 % med indregning af Kanonbådskurene. Forøgelse af bebyggelsesprocenten sker på baggrund af forvaltningernes vurdering af, at det konkrete byggeønske kan indpasses i området samtidig med, at områdets egenart kan fastholdes.
Derudover foreslås afgrænsningen af kommuneplanrammerne for Arsenaløen og Christiansholm tilrettet, så andelen af Trangravsvej på Arsenaløen indgår i kommuneplanrammen for Arsenaløen, samt at udlægge en kommuneplanramme for otte husbåde i Proviantmagasingraven og Arsenalgraven.
Intern høring
Christianshavns Lokaludvalg er blevet hørt i forbindelse med udarbejdelse af startredegørelsen og er inddraget igen i forbindelse med udarbejdelse af forslag til tillæg til lokalplanen og kommuneplan.
Lokaludvalget anfører bl.a., at ny bebyggelse ikke bliver højere end de eksisterende bygninger, at de tilfører området arkitektonisk kvalitet og indpasses efter de fredede bygninger, at der skal tages hensyn til beboerne i Halvtolv, og at der ikke bør ændres på bebyggelsesprocenten for Arsenaløen og Frederiksholm. Lokaludvalget mener, at der bør være offentlig adgang til det grønne areal i Kuglegården, når bygningerne overgår til civil anvendelse.
Forvaltningen bemærker, at den foreslåede bebyggelse ikke overstiger højden af den fredede bebyggelse og er indpasset i forhold hertil og i forhold til Holmen som kulturmiljø. Den konkrete bebyggelse er udviklet i overensstemmelse med Holmens egenart, og det resultere i at kommuneplanens ramme skal øges. Den gældende lokalplan muliggør en bygningshøjde på 20 meter, hvilket bebyggelsen på Kuglegården og Basecamp begge ligger under. Det grønne område åbnes, jf. ovenfor.
Der har været afholdt et nabomøde med andelsboligbebyggelsen Halvtolv, hvor repræsentanter fra kommune og lokaludvalget var tilstede. Beboerne er bekymret over flere boliger i deres nærområde, og hvordan det vil belaste, herunder trafikalt og at bebyggelsen ikke passer ind i områdets egenart. I lokalplanen er der muliggjort ca. 60 boliger. På baggrund af mødet er bygningen nærmest Halvtolv rykket længere væk. Lokalplanredegørelsen indeholder illustrationer set fra Halvtolv. I forhold til trafik er der redegjort for det ovenfor.
Miljøvurdering
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2018.
9. Dispensation til tagterrasser i Luftmarinegade, Christianshavn (2018-0016073)
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at Teknik- og Miljøforvaltningen giver dispensationer fra lokalplanen, således at de ansøgte tagterrasser på Luftmarinegade 34, 38, 40, 86, 94, 104, 108, 130, 162 og 168, 1432 København K, kan godkendes og danne præcedens for fremtidig bebyggelse for rækkehusene på Luftmarinegade 2 og 4-168.
Problemstilling
Det ansøgte byggeprojekt omfatter etablering af tagterrasser på 10 rækkehuse på Luftmarinegade. En eventuel godkendelse af tagterrasserne på de 10 rækkehuse vil danne princip for placering og udførelse af tagterrasser for hele rækkehusbebyggelsen på Luftmarinegade.
Området er omfattet af lokalplan nr. 331 ”Holmen II” med tillæg 2, bekendtgjort henholdsvis den 14. december 2000 og den 26. juni 2007. Det er en forudsætning for byggeriet, at Teknik- og Miljøforvaltningen dispenserer fra lokalplanens bestemmelser.
Sagen forelægges for Teknik- og Miljøudvalget på grund af mange kritiske indsigelser fra nabobebyggelsen, og fordi udformning og placering af tagterrasserne skal danne principplan for rækkehusbebyggelsen på Luftmarinevej 2 og 4-168. Beslutningen vil ikke danne præcedens for de øvrige rækkehuse i lokalplanområdet på Margretheholm eller andre steder.
Løsning
Tagterrasserne udføres med et rækværk af galvaniseret metal og en bund af træbrædder. Terrasserne har et gulvareal på 20 m2 og placeres vekselvis mod indgangs- og havefacaden, skiftevis pr. boligenhed, og udformes med runde hjørner i kontrast til den stramme geometri på rækkehusbebyggelsen. Adgang fra boligen sker via et nyetableret ovenlys, der placeres over boligens eksisterende indvendige trappe.
Lokalplanen indeholder en række bestemmelser om bygningernes højde og etageantal, placering af terrasser og altaner samt bygningers ydre fremtræden. Etablering af 10 tagterrasser oven på bygningerne forudsætter følgende dispensationer fra lokalplanen:
- Tagterrasserne udgør en fjerde etage, og værnet mod nabo når op på en højde på ca. 11, 4 m. Dette forudsætter en dispensation fra lokalplanens § 6, stk. 1, litra c, som fastlægger, at nybyggeri skal opføres i 2-3 etager, og at bygningshøjden ikke må overstige 11 m.
- Tagterrasserne bliver placeret oven på bygningskroppen. Dette forudsætter en dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 1, litra d, som fastlægger, at boliger skal forsynes med opholdsaltaner og/eller tagterrasser, der skal holdes inden for bygningskroppen.
- En godkendelse af terrassernes udseende i henhold til § 7, stk. 1, litra a, om bygningers ydre fremtræden.
Forvaltningen vurderer, at tagterrasserne udføres med et moderne formsprog og placeres på en måde, som vil give et homogent udtryk og kun vil have begrænset betydning for omgivelserne. Terrasserne er udformet og placeret på en sådan måde, at der sikres mod væsentlige indbliksgener og at der vil være tilfredsstillende dagslysforhold for den øvrige bebyggelse. Det er væsentligt, at terrasserne er relativt små, at de placeres forskud, at værnet udføres transparent og kun overskrider den maksimale bygningshøjde med 0,4 m.
Høringer
Der er foretaget en naboorientering efter planloven af de påtænkte dispensationer fra lokalplanen. Samtidig er der foretaget en partshøring efter forvaltningsloven, som er sendt til rækkehusbeboerne, idet terrasserne skal danne præcedens for fremtidig bebyggelse (jf. bilag 2-4). Høringerne er sendt til i alt 860 personer, organisationer mv. Der er indkommet 68 høringssvar, jf. bilag 5. Høringssvarene kommer primært fra beboerne af nabobebyggelsen, et stort etagebyggeri benævnt ”Udsigten” (bilag 8). Ejerne og beboerne er overvejende kritiske over for de foreslåede dispensationer fra lokalplanen.
Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser
1. Beboerne er bekymret over, at man fra tagterrasserne vil have direkte indblik i lejlighederne og rækkehusene. Terrasserne med deres værn vil ligeledes medføre forringende lysforhold og skyggegener for bebyggelsen i området.
2. Indsigerne er af den opfattelse, at byggeprojektet er i strid med lokalplanen og kommuneplanen. Der anføres, at projektet ikke iagttager lokalplanens principper.
3. Indsigelserne anfører, at man har købt lejlighederne i tillid til, at lokalplanen overholdes. Byggeprojektet vil medføre en værdiforringelse og et økonomisk tab samt en forringelse af herlighedsværdien. Der stilles spørgsmål til retssikkerheden og kommunens troværdighed.
4. Indsigerne er af den opfattelse, at der har været fejl i høringsprocedure og -materiale, herunder at ikke alle beboere blev hørt, at materialet var mangelfuldt, og at kommunen ikke har forholdt sig til alle nødvendige dispensationer. Endvidere beklages det, at kommunen ikke har været i dialog med beboerne i ejendommen ”Udsigten”.
5. Indsigerne er bekymret for, at det ansøgte medfører en reduceret udsigt, og at en homogen ensartet udsigt over rækkehusenes tagflader vil blive ødelagt af spredt placerede terrasser, terrassernes udformning og deres indretning. Det anføres, at der på baggrund af lokalplanens bestemmelser er en berettiget forventning om at kunne beholde udsigten.
6. En række indsigelser berører forhold, der er omfattet af anden lovgivning eller er af privatretlig karakter.
Forvaltningens bemærkninger
1. Det er forvaltningens vurdering, at tagterrasserne er udformet og placeret på en sådan måde, at der ikke vil være væsentlige indbliksgener, og at der er sikret tilfredsstillende dagslysforhold. Indbliksgenerne overstiger ikke, hvad der må forventes i et tæt bebygget område, og placeringen overholder kommunens retningslinjer med hensyn til afstandsbestemmelser for altaner og terrasser.
2. Det er forvaltningens vurdering, at projektet er i overensstemmelse med lokalplanens principper, herunder formåls- og anvendelsesbestemmelserne, og at projektet ligeledes er i overensstemmelse med kommuneplanen, som giver mulighed for at opføre bebyggelse med 3-6 etager.
3. Forvaltningen bemærker, at værditab og herlighedsværdi ikke er forhold, der reguleres af planloven. Det er forvaltningens vurdering, at de ansøgte tagterrasser kun vil medføre en begrænset påvirkning af omgivelserne. Planloven indeholder en mulighed for, at der lovligt kan dispenseres til byggeprojektet, når det ansøgte byggeprojekt ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Dispensationer fra lokalplaner følger en lovbestemt procedure.
4. Forvaltningen har fortaget naboorienteringen og partshøringen vedlagt det nødvendige materiale i overensstemmelse med planlovens og forvaltningslovens bestemmelser. Det bemærkes, at alle berørte parter er orienteret ifølge planloven, og at forvaltningen har foretaget partshøring af de parter, der vurderes at have en væsentlig og individuel interesse i sagen. Det ansøgte forudsætter ikke yderligere dispensationer fra lokalplanen bestemmelser om tagfladernes udformning. Forvaltningen har ikke mulighed for at inddrage omgivelserne tidligere end ved høringsprocessen, da en ansøgning først kan behandles, når den er fyldestgørende. En tidligere inddragelse er op til bygherre at varetage.
5. Det bemærkes, at bevarelse af udsigt ikke er et forhold, der reguleres af hverken planloven eller byggeloven. Kommunen har heller ikke mulighed for at regulere tagterrassernes anvendelse og indretning med møbler, parasoller, beplantning mv. Forvaltningen vurderer, at etablering af tagterrasser med en højdeoverskridelse af værnet på ca. 0,4 m i forhold til lokalplanens bestemmelser kun vil have begrænset betydning for omgivelserne. Det er forvaltningens vurdering, at tagterrasserne udføres med et moderne formsprog og placeres på en måde, som vil give et homogent udtryk.
6. Forvaltningen bemærker, at disse indsigelser ikke angår lokalplandispensationerne, men omhandler forskellige spørgsmål til bl.a. naboskab og lokalmiljøet, støj- og lugtgener, stadsarkitektens holdning og eventuelle byggeskader på nabobygninger.
Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 6.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation.